【基本案情】

甲，中共黨員，某國有企業(yè)董事長、總經(jīng)理。2004年12月，甲伙同其下屬乙，利用職務(wù)便利，違規(guī)出借國有資金給某房產(chǎn)企業(yè)。事后，房產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人丙為表示感謝，邀請(qǐng)甲、乙購買其公司開發(fā)的別墅，并表示可以優(yōu)惠，售價(jià)為人民幣8000元/平方米；甲、乙均表示有興趣購買，但表示價(jià)格還是太高，并提出能否以5000元/平方米購買。最終，丙表示同意。2006年12月13日，甲、乙與該房產(chǎn)企業(yè)簽訂了購房協(xié)議；2008年1月28日和7月17日，甲、乙分別在房管部門辦理了所購房屋的產(chǎn)權(quán)登記。2017年8月，甲、乙因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法被立案審查，到案后二人對(duì)以低價(jià)購房形式受賄行為供認(rèn)不諱。

【分歧意見】

在認(rèn)定甲、乙受賄數(shù)額時(shí)，存在三種意見：

第一種意見認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以甲、乙辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)的市場價(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額來計(jì)算；第二種意見認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人丙提出的“優(yōu)惠價(jià)格”與實(shí)際支付價(jià)格的差額來計(jì)算；第三種意見認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以甲、乙與房產(chǎn)企業(yè)簽訂房屋買賣合同成立時(shí)的市場評(píng)估價(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額來計(jì)算。

【分析點(diǎn)評(píng)】

2007年7月，最高人民法院、最高人民檢察院聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》規(guī)定國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請(qǐng)托人謀取利益，以交易形式收受請(qǐng)托人房屋的，以受賄論處。受賄數(shù)額按照交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額計(jì)算，市場價(jià)格包括經(jīng)營者事先設(shè)定的不針對(duì)特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格。

在計(jì)算房產(chǎn)交易型受賄犯罪案件中受賄數(shù)額時(shí)，關(guān)鍵在于如何準(zhǔn)確理解“交易時(shí)”和正確認(rèn)定“市場價(jià)格”。

（一）準(zhǔn)確理解房產(chǎn)交易型受賄中的“交易時(shí)”

一種觀點(diǎn)認(rèn)為受賄數(shù)額應(yīng)當(dāng)以辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的市場價(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額來計(jì)算。理由是《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”即甲、乙為所購房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，甲、乙才真正占有所購房屋，所以“交易時(shí)”應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋登記時(shí)。

筆者不同意這種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以行、受賄雙方簽訂的房屋交易合同成立時(shí)為“交易時(shí)”。《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！彼?，當(dāng)房屋買賣合同成立時(shí)，行賄方與受賄方雙方賄賂犯罪意思表示已經(jīng)具備，雙方均明知簽訂房屋買賣合同是作為掩蓋賄賂犯罪的表面形式，房屋買賣行為的實(shí)質(zhì)是權(quán)錢交易；與此同時(shí)，受賄行為已經(jīng)完成，因?yàn)楹贤呀?jīng)生效，行、受賄雙方之間的權(quán)錢交易已經(jīng)完成。所以，房產(chǎn)交易型受賄中“交易時(shí)”應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同成立時(shí)。

（二）正確認(rèn)定房產(chǎn)交易型受賄中“市場價(jià)格”

有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人丙提出的“優(yōu)惠價(jià)格”與實(shí)際支付價(jià)格的差額來計(jì)算甲、乙受賄數(shù)額。理由是《意見》中規(guī)定“前款所列市場價(jià)格包括商品經(jīng)營者事先設(shè)定的不針對(duì)特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格。”

筆者不同意這種觀點(diǎn)。將優(yōu)惠價(jià)格認(rèn)定為市場價(jià)格需符合一定條件：首先，要看優(yōu)惠價(jià)格是否系“事先設(shè)定”。優(yōu)惠價(jià)格一般需要經(jīng)過處于經(jīng)營主體購銷環(huán)節(jié)的內(nèi)部成員按照事先制定的程序規(guī)范進(jìn)行，共同完成、照章辦事，而不是由主管人員根據(jù)情況直接拍板決定。丙提出的給予甲、乙的優(yōu)惠價(jià)格是因得其幫助后為感謝而臨時(shí)調(diào)整的價(jià)格。其次，要看優(yōu)惠價(jià)格是否系“針對(duì)不特定人”，房產(chǎn)企業(yè)設(shè)定的優(yōu)惠購房條件應(yīng)當(dāng)是針對(duì)所有購房者普遍適用的，不能是僅僅適用于特定關(guān)系人。丙給予甲、乙的優(yōu)惠價(jià)格是針對(duì)二人公職身份的“特定”優(yōu)惠價(jià)格，并非普遍適用。

此外，本案中由于無有效價(jià)格證明認(rèn)定當(dāng)時(shí)甲、乙所購別墅的市場價(jià)格，故可以委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，以估價(jià)機(jī)構(gòu)市場評(píng)估價(jià)格作為“市場價(jià)格”。

綜上，筆者贊同第三種意見，以房屋買賣合同成立時(shí)的市場評(píng)估價(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格之差額認(rèn)定甲、乙受賄數(shù)額。

（汪浩 作者單位：上海市普陀區(qū)紀(jì)委監(jiān)委）